Vinex-wijken betalen de crisis

dinsdag 31 december 2013 - Gisteren publiceerde ik het Jaaroverzicht van dit blog, en een lezer reageerde op de berekening van 17% OZB-verhoging, zoals ook verschenen in De Heraut. De rekenwijze van de gemeente kan in de buurten tot flinke verschillen leiden. Van de dorpen is Bleiswijk het beste af. Per buurt bezien betalen de Vinex-wijken de crisis. Gekeken naar woningwaardes betalen eigenaren van woningen tussen 3 en 4 ton het meest aan de crisisheffing. Wie een woning heeft van een half miljoen of meer is het beste af.

De gemeente slaagt er niet in de begroting rond te krijgen, wil niet snijden in eigen vlees, en gaat de burger dus plagen met vermindering van dienstverlening en lastenverhogingen.

Vooral de verhoging van de onroerendezaakbelasting (OZB) is gevoelig. In liberale kringen wordt dat als een prima zaak gezien. Juist belastingen die gevoelig zijn, pijnlijk zijn, zorgen dat de overheid klein blijft. De afschaffing van het gebruikersdeel, en compensatie in het Gemeentefonds (wegnemen van pijn) werd daarom in de aanloop naar die wetswijziging in 2006 als onwenselijk gezien.

In Lansingerland is iets bijzonders aan de hand met de verdeling van de lasten. De gemeente wil 7,75% meer geld ophalen dan vorig jaar, stond vorige week in het raadsstuk. Door de inflatie van 2% gaat dat streven dan naar 9,75%.

Maar, helaas, de woningen zijn 6,1% minder waard geworden, en omdat de belasting wordt geheven over de woningwaarde, moet dat dus ook worden gecompenseerd.

Zo komt de gemeente aan een stijging van het WOZ-tarief van 0,1080% in 2013 naar 0,1262% in 2014. Ofwel een stijging van 16,85%, afgerond 17%, zoals in de Heraut stond.

Zoals ik gisteren al schreef, als je woning met 6,1% daalt, dan betaal je dus ongeveer 9,75% meer belasting, het gemiddelde dat de gemeente beoogde. Maar als je woning in waarde steeg, dan betaal je meer dan 17% extra.

De gemeente houdt geen rekening met mogelijk forse afwijkingen ten opzichte van het gemiddelde. Vorig jaar schreven ze nog op de site: "Door berichten in de media verwachten veel mensen dat de WOZ-waarde van hun huis omlaag gaat. Dit geldt echter lang niet voor alle woningen. Zo zijn in het westen van het land de huizenprijzen minder gedaald dan landelijk gezien. Het is zelfs mogelijk dat de WOZ-waarde, door de verkoop van vergelijkbare woningen bij u in de omgeving, hoger uitvalt dan vorig jaar."

Is er wat over te zeggen wie nu te maken krijgt met de grootste belastingverhogingen? Zijn dat dure woningen, welke dorpen, welke buurten?

Het CBS heeft geen openbare gegevens over 2013 per buurt. Het laatste gaat over 2012. Zie deze tabel.

Volgens het raadsstuk daalt de woningwaarde al een paar jaar. We zouden dus eens kunnen kijken naar de ontwikkeling van de woningwaardes van vorig jaar per buurt en per dorp.

Met de cijfers van CBS is te zien dat in Lansingerland niet alleen de woningwaarde een factor is. Daarnaast worden er woningen bijgebouwd, die dus ook vanzelf extra OZB-inkomsten genereren. Tussen januari 2011 en januari 2012 werden 21.330-20.625=705 woningen toegevoegd.

Totaal was de waarde van alle woningen in januari 2011 6,25 miljard euro (woningen maal gemiddelde waarde), en in januari 2012 6,16 miljard euro. Dat is een daling met 1,4%, minder dan de 3,2% die het raadsstuk beschrijft (onder de kop 2013, omdat in 2013 belasting werd geheven op basis van de waarden van januari 2012). De gemeente haalt haar informatie blijkbaar ergens anders. Of moeten we veronderstellen dat ook de 6,1% waardedaling aan discussie onderhevig is? Laten we in 2014 nog even kijken naar wat het CBS publiceert.

De gegevens optellend is te zien dat Bergschenhoek 70 woningen erbij kreeg, maar de totale waarde van alle woningen met 3,0% daalde. In Berkel en Rodenrijs kwamen er 540 woningen bij, en niet verwonderlijk is dat de totale waarde steeg met 1,9%. In Bleiswijk kwamen er 85 woningen bij, en daalde de totale waarde met 2,9%.

We krijgen door die woningtoename geen goed beeld van wat dit betekent voor de belastingbetaler.

Misschien een andere berekening, hoe ontwikkelde de gemiddelde woningwaarde zich in de drie dorpen? In Lansingerland daalde de gemiddelde waarde tussen januari 2011 en januari 2012 van 303.000 naar 289.000. Dat is -4,62%. Voor de dorpen heb ik de totale waarde per dorp gedeeld door het totaal aantal woningen per dorp. Dan daalt de waarde in Bergschenhoek van 320.000 naar 307.000 euro, ofwel -4,05%. In Berkel en Rodenrijs van 292.000 naar 282.000 (-3,34%), en in Bleiswijk van 301.000 naar 287.000 (-4,78%). Met andere woorden: gemiddeld kregen de huiseigenaren in Bergschenhoek een hogere OZB-aanslag dan in Berkel en Rodenrijs, omdat hun woningen nu eenmaal meer waard zijn. Maar omdat de gemeente ook vorig jaar de waardedalingen compenseerde (dat zijn ze verplicht, zeggen ze) op gemiddeld gemeenteniveau, kregen ze in Berkel en Rodenrijs een belastingverhoging voor de kiezen, en in Bleiswijk een belastingverlaging.

Als die waardeontwikkeling van januari 2011 tot januari 2012 zich gelijkelijk voltrok tussen januari 2012 en januari 2013 is dat nu weer het geval, maar door het extra budget dat de gemeente wil ophalen zullen de verschillen veel groter zijn. Berkel en Rodenrijs zal fors meer betalen, terwijl Bleiswijk fors minder betaalt.

Dan kunnen we ook nog kijken naar de buurten waar een gemiddelde waardestijging was, tegen de trend in. Ik kijk nu niet naar de totale waardeontwikkeling van alle woningen in een buurt, maar naar de gemiddelde woningwaarde. Ackerse Zoom in Bergschenhoek steeg bijv. met 4,71% van 276.000 naar 289.000 euro. Het is te hopen dat dat komt door de 45 woningen die er werden gebouwd, anders krijgen die 455 overige huiseigenaren geen prettige verrassing. Idem in Zeldenrust in Bleiswijk, waar de waarde steeg van 270.000 naar 279.000 euro, 3,33%, mogelijk door de 50 nieuwe woningen. Interessanter wordt de Gouden Uilbuurt, waar het aantal riante woningen werd verdubbeld met 200 nieuwe, wat de waarde met 11,6% liet stijgen. Als die gloednieuwe gewilde woningen niet tussen januari 2012 en januari 2013 met 6,1% in waarde daalden, ligt daar een verrassing op de mat. Het record was voor de Rivierenbuurt in Meerpolder, die meer dan verdubbelde in grootte, en de waarde steeg met 12%. Ook daar is te hopen dat de gloednieuwe woningen flink in waarde daalden.

Er zullen ook blije mensen zijn, natuurlijk tegen de tranen in van het waardeverlies van hun woningen. In de Parkbuurt in Berkel en Rodenrijs daalde de waarde met 19,8%, dus die betalen in 2014 minder dan in 2013. In Bleiswijk in de Hoefslag, de Vogelbuurt en de Zeeheldenbuurt daalden de woningwaardes eveneens gemiddeld veel. Evenals in Bergschenhoek Dorp.

Het lijkt er dus op dat vooral de Vinex-wijken, met gloednieuwe woningen, de crisis hard zullen voelen.

Vervolgens is nog een sommetje te maken per waardecategorie van de woningen. Welke woningen dalen het meest in waarde? We moeten uitgaan van de geaggregeerde (zo heet dat) gegevens per buurt, dus er gaat het nodige verloren aan precisie, en de analyse wordt daardoor vertroebeld.

Er zijn in de gegevens geen buurten waar woningen in 2012 gemiddeld minder dan 200.000 euro waard waren, en waar iets kan worden gezegd over waardeveranderingen. Wel over woningen tussen 2 en 3 ton. Daarvan kan worden gezegd dat ze 4,9% in waarde daalden. Woningen tussen 3 en 4 ton daalden dan 2,9% in waarde. Die tussen 4 en 5 ton daalden 3,5%, en de woningen boven een half miljoen daalden 8,3%.

Nogmaals, het is op basis van de informatie per buurt, wat per woning binnen een buurt kan verschillen. Ik doe het toch omdat, door de planmatige structuur van onze gemeente in Vinex-bouw, er redelijk wat uniformiteit in woningwaardes binnen buurten te verwachten is.

Als deze berekening valide is, en de ontwikkeling zich tussen januari 2012 en januari 2013 herhaalde, betalen woningeigenaren tussen 3 en 4 ton naar verhouding het meest aan de crisisheffing. Woningeigenaren boven een half miljoen betalen het minste, omdat hun woningen naar verhouding het meeste in waarde daalden. Woningeigenaren tussen 2 en 3 ton zijn relatief wat beter af dan die tussen 4 en 5 ton.

Door de crisisheffing van totaal 17% (crisis is dalende woningprijzen, is inflatie, is bestuurlijk tekort gemeentebestuur om in eigen vlees te snijden, eigenlijk de hoofdoorzaak van de problemen) zullen de verschillen per woning erg groot zijn. Er zullen mensen iets minder betalen dan vorig jaar (omdat hun woning in waarde is gedaald), maar ook eigenaren zijn die een belastingverhoging van 25% of meer op de mat krijgen.

Update 6/1*** Ik heb een rekenvoorbeeld online gezet in Excel. Daarin kunt u zelf een woningwaarde invullen en een verwachte waardedaling. Vervolgens ziet u de verandering van uw OZB-aanslag.

Klik hier voor de Excel.

Tweede rekenvoorbeeld daarin gaat over hoe wens van de gemeente om op macroniveau de belastingophaal te vergroten leidt tot een onevenredige verdeling over de woningcategorieën. In het rekenvoorbeeld betalen de eigenaren van de duurste woningen relatief het minste mee aan de crisisheffing. De starterswoningen (die onder of tegen de kostprijs zijn gebouwd, en naar verwachting niet in waarde dalen) naar verhouding het meest.

U kunt alles aanpassen. De waardedalingen (op de starterswoningen na) komen uit bovenstaand artikel, maar mag u wijzigen. Dat de duurste woningen het meest dalen in waarde is in meer nieuwsartikelen te vinden, overigens. En dat veroorzaakt de onevenredigheid. Bij de beoordeling of het "eerlijk" is dat die eigenaren van dure woningen minder betalen moet in ogenschouw worden gehouden dat die mensen, als ze de woning vóór de prijsdalingen kochten, bij verkoop van hun woning er heel veel op verliezen.

Categorie: Lokaal