Huzarenstukje in Begroting 2012 is tikkende tijdbom

vrijdag 14 oktober 2011 - Updated 16/10*** Volgens de gemeente Lansingerland is de begroting tot 2014 sluitend. Dat is knap. Zeker gezien de financiële situatie, de bouwcrisis, en de crisisberichten van vorig jaar. Het grote bouwterrein Wilderszijde wordt uit exploitatie gehaald, zonder gevolgen voor de begroting. Hoe kan dat? Wat zijn de risico's?

Gisteren vergeleek de Menno Tamminga, de economische columnist van NRC Handelsblad, gemeenten met zombies: levende doden. "De braakliggende gronden van Nederlandse gemeenten en woningcorporaties komen als financiële lijken uit de kast vallen. Het afboeken van verliezen doet pijn en gemeenten zijn net mensen: zij wachten liever nog even."

Even terugverwijzend naar mijn woordvoerderschap over "De Toekomst van Lansingerland" bij KRO Brandpunt: de schuld van de problemen in Lansingerland ligt deels bij het gemeentebestuur en de voorgangers van het gemeentebestuur. Tamminga neemt "De schuldenberg", het nieuwe boek van Jaap van Duijn, oud-Robeco-topman, erbij en zegt dat het voordeel van de stijging van de prijzen van nieuwbouwhuizen in het afgelopen decennium vooral terecht is gekomen bij "makelaars, maar vooral ook bij projectontwikkelaars, gemeenten en andere grondeigenaren."

Vorig jaar figureerde Lansingerland als een van de casusgemeenten (casusgemeente 3) in een groot onderzoek naar de problemen met bouwgronden.

Tamminga vraagt zich af hoe het nu verder moet? Je kunt minder leuke dingen voor de mensen doen, moet ambtenaren ontslaan, subsidies korten, WOZ-tarieven optrekken. En je moet er rekening mee houden dat gratis groei voorbij is.

In 2010 pakten zich donkere wolken samen boven Lansingerland. Maar vanaf 2011 is er jarenlang geen vuiltje aan de lucht. Hoe kan dat?

De kern van dit artikel zit in de zin op blz. 12 van de Begroting: "Op basis van de huidige inzichten heeft hierdoor het ‘uit exploitatie nemen’ van een deel van Wilderszijde t/m 2020 geen effect op het saldo van de meerjarenbegroting". Dat lijkt mij sterk. There is no such thing as a free lunch. Er zit vrijwel zeker een adder onder het gras. Wat ook kan zijn is dat de gemeente juist een geniale oplossing heeft bedacht. Dan wel dat de beste oplossing onder de gegeven omstandigheden is bedacht. Dan wel dat er nu een "kop-in-het-zand"-oplossing wordt gekozen, waar we later flink spijt van krijgen.

Voor- en tegenstanders zijn het erover eens dat de gemeente een huzarenstukje heeft geleverd met deze boekhoudtruuk. Hoe zit het in elkaar? Ik pretendeer van veel onderwerpen het nodige af te weten, maar deze ging mij boven de pet. Daarom heb ik een deskundige uit mijn netwerk gevraagd om het onderwerp uit te leggen in een soort contra-expertise. Hij heeft veel verstand van het onderwerp, en kent de lokale situatie.

Van belang is dat niet heel Wilderszijde uit exploitatie wordt genomen. Het gaat alleen om het deel waar woningbouw was voorzien. De waarde van die grond wordt geschat op ongeveer 60 miljoen euro. De gemeente stelt dat ze die opbrengst over 10 jaar alsnog zal ontvangen, zet de grondwaarde terug op een veel lagere waarde, waarvan ze verwachten dat die vervolgens elk jaar 5% stijgt, zodat in 2021 de grond weer 60 miljoen euro waard is.

Onze deskundige stelt dat Lansingerland een andere oplossing kiest dan wat gebruikelijk is. Niettemin denkt hij dat er in de ogen van de gemeente voordelen zitten aan deze constructie. Op de eerste plaats verbetert het weerstandsvermogen. Er vloeit 12,6 miljoen euro terug in de Algemene Reserve. Dat weerstandsvermogen was vorig jaar een bron van zorg. Directeur Hofstra van de Rekenkamer Lansingerland is ook directeur van de Rekenkamer Rotterdam, waar dat weerstandsvermogen dit jaar flink uit de hand loopt. Op 11 oktober stond er de nodige kritiek in het Financieele Dagblad.

Een ander voordeel is logisch: "Het is onwenselijk een grondexploitatie “open” te houden voor 10 jaar terwijl er jaren lang niets gebeurd." Het opsplitsen noemt onze deskundige "een goede keuze".

Risico's zijn er ook. De deskundige: "De accountant kan van mening zijn dat de uitgenomen grond te hoog gewaardeerd is door de gemeente en zal dan voorstellen om een onafhankelijk taxateur de waarde te laten bepalen. Die waarde kan aanzienlijk lager uitvallen en dan wordt het verlies groter, de vrijval lager en de boekwaarde lager. Dat laatste zorgt voor nog minder rentebaten en die kan je dan niet afdekken door onttrekkingen uit de Bestemmingsreserve rente Wilderszijde." De gemeente presenteerde de truuk met Wilderszijde op 27 september aan de gemeenteraad en zei: "Methode van waardering is afgestemd met accountant; in overleg met de accountant vindt (ook) nog een externe taxatie plaats van de marktwaarde van de gronden die uit exploitatie worden gehaald."

Het woordje "afgestemd" is cruciaal. Mij is verteld dat de gemeentelijke accountants het niet zien zitten verdere uitspraken te doen. Ze denken dat de constructie weliswaar voldoet aan de begrotingsregelgeving, maar dat de afweging "moet je dit willen" vooral een politieke is. Verder valt op dat op 27 september wordt gezegd dat een taxateur er nog naar moet kijken, terwijl dit cruciaal is voor de hele truuk en de hele meerjarenbegroting.

Het tweede risico betreft de verwachting over die 60 miljoen. De deskundige: "De verwachting dat de woningbouwlocaties van de Wilderszijde over 10 jaar ontwikkeld kunnen worden is reëel, maar de vraag is of dat voor de grondprijzen kan die het in 2021 moet opbrengen."

Directeur Hofstra van de Rekenkamer laat desgevraagd weten nog geen goed zicht te hebben op de meest recente ontwikkelingen in de grondexploitatie in Lansingerland. "Overigens monitoren wij die wel", schrijft hij.

De Vereniging Nederlandse Gemeenten (VNG) belegde vorig jaar een bestuurlijke top over de tegenvallers in de grondexploitatie. Lansingerland figureerde nog als een van de casus-gemeenten in het eerste onderzoek van VNG en Deloitte. Dit jaar is er een update gemaakt door Deloitte Financial Advisory Services in opdracht van de VNG en de ministeries van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties en Infrastructuur en Milieu. Op 3 oktober is die rapportage met een oplegbrief aangeboden aan de Tweede Kamer.

De minister schrijft: "Tenslotte vinden wij het van belang dat gemeenten onderling en in overleg met de provincie afspraken maken over programmering en ontwikkeling van woningbouw, kantoorruimte en bedrijventerreinen. Daarmee wordt voorkomen dat er op individueel gemeentelijk niveau sprake is van te optimistische planning en verwachtingen met navenante negatieve gevolgen."

Een en ander hangt ook samen met de aantrekkelijkheid van bouwlocaties, de prijs daarvan, en de concurrentie in de regio. Onlangs was er een kwestie met dhr. Karakus, wethouder te Rotterdam. Karakus heeft grootse plannen. Hij heeft het niet zo op Vinex gebieden zoals Lansingerland, maar dergelijke uitlatingen kennen we van hem. Het is de vraag of Lansingerland goed genoeg wordt vertegenwoordigd in het regio-overleg, of er voldoende wordt uitgesleept. RTV Rijnmond had in september een item over hoe Karakus concurreert met Lansingerland.

Let daarbij op dat Wilderszijde specifiek te maken heeft met zowel HSL-geluid, als dat het gebied volledig onder de 20Ke zone van Rotterdam Airport ligt (10% van de bevolking ondervindt ernstige hinder), als naast de verbrede N209, als in de toekomst tegen de A16/A13. Volgens de publicatie "Stad en Land" van het Centraal Planbureau, adviesorgaan voor het Nederlandse Ministerie van Economische Zaken, is er een verband tussen de aantrekkelijkheid van de stad en de prijs van grond.

Je kunt volgens die redenering dus niet grond in Lansingerland duurder waarderen dan in Rotterdam. En Rotterdam heeft naar verhouding al goedkope grond, vergeleken met andere gebieden in Nederland, volgens het rapport.

Dat heeft politieke consequenties. Zie de Notitie over grondbedrijf Lansingerland: er is verband tussen grondprijzen en woningen die je erop zet. De starterswoningen uit het recente addendum bij het coalitieakkoord staan dus ter discussie. Met andere woorden: het is òf een dode letter, òf het kost klauwen met geld. Dat niet begroot is. De PvdA blijft vasthouden aan de plannen.

De negatieve gevolgen van de boekhoudtruuk bestaan er voor Lansingerland uit dat voor de korte termijn een tikkende tijdbom wordt gecreëerd. Tegen alle voorspellingen in wordt onverkoopbare en onaantrekkelijke bouwgrond in 2011 met truukje in de kast gezet tot 2021, om dan zogenaamd nog dezelfde waarde te hebben als in 2011. Wie dan leeft, die dan zorgt. We moeten ons er niet over opwinden. Straks gaan we er ons nog slecht van voelen. Na ons de zondvloed! Ik citeer Madame de Pompadour.

De VNG was vorig jaar duidelijk over de gevolgen van de tegenvallende grondopbrengsten: "voor de ruimtelijke kwaliteit van lopende en nieuwe plannen, de duurzaamheids-ambities, stedelijke dichtheden en de kwaliteit van de te bouwen woningen. Ten slotte kunnen de tegenvallers leiden tot het stilvallen van de binnenstedelijke herstructurering met gevolgen voor veiligheid, leefbaarheid en integratie."

Het derde risico zijn de kosten van het beheer van het terrein. Die zijn niet opgenomen in de begroting. Er kan al snel een woestenij ontstaan, mogelijk een onveilige zone, onttrokken aan het zicht. Onze deskundige is nog zo aardig om vooral beheer aan de randen van het gebied voor te stellen. Dat zou het minste zijn.

Kortom, there is no such thing as a free lunch. De gemeente presenteert een "budgetneutrale" oplossing zonder alleen al de noodzakelijke taxatie te hebben verwerkt. De truuk gaat in tegen de verwachtingen van de VNG en Deloitte. Tegen de adviezen van de ministeries van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties en Infrastructuur en Milieu. Tegen wat experts als Tamminga constateren. Een tikkende tijdbom in de kast.

De coalitiepartijen, getraind als ze zijn in het hoe-dan-ook alles accepteren, en blij met een kans de problemen weer een tijdje vooruit te schuiven, zullen vast instemmen met het plan. Daar is geen twijfel over. Nu de begroting is gepresenteerd, draaiend rond deze truuk, zal niemand dat onderuit durven halen. Op dit blog gaan we het volgen, en zullen we met veel genoegen kunnen smullen van de uitspraken van die praatjesmakers.

============

Update 22:50. Een lezer vraagt:
"Jouw financiële deskundige heeft een bijzonder toegankelijk en begrijpelijk verhaal geschreven over grondexploitaties.

Ik begrijp echter een belangrijk punt in zijn betoog niet. Met de “Bestemmingsreserve rente Wilderszijde” neemt de algemene reserve inderdaad toe.

Echter, vanwege het sterke bestemmingskarakter is het mijns inziens bepaald niet aan te merken als eigen vermogen en daarmee als beschikbare weerstandscapaciteit.

Alsdan wordt het weerstandsvermogen dus niet verbeterd. { (Beschikbare weerstandscapaciteit / benodigde weerstandscapaciteit) = weerstandsvermogen}.

Kun jij deze vraag aan hem/haar voorleggen?"

Even later kwam het antwoord beschikbaar:

"Lezer heeft gelijk als je de bestemmingsreserve rente Wilderszijde ook echt als een reserve beschouwt met een vaste bestemming. Ik ben van mening dat een bestemmingsreserve wordt gevormd voor de bouw van een school of de aanleg van een weg en niet voor het dekken van tekorten op toekomstige begrotingen, omdat de rente-inkomsten uit je eigen grondexploitaties tegenvallen en je die op die manier wil afdekken. Dat is een mening, maar ik ben benieuwd hoe de accountant daar tegen aankijkt.

Uit de paragraaf Weerstandsvermogen kan ik niet opmaken welke reserves door de gemeente Lansingerland tot het weerstandsvermogen worden gerekend, maar wat mij betreft hoort deze er ook bij. Wat ik ook niet kan vinden is de opbouw van het benodigde weerstandsvermogen. De 10 grootste risico's zijn gerelateerd aan de grondexploitaties en daarom worden ze niet genoemd. Het totaal van gekwantificeerde risico's van 128 miljoen euro is aanzienlijk, maar ik kan hier geen mening over geven bij gebrek aan detailinformatie.

In ieder geval is het eigen vermogen van de gemeente Lansingerland met 12,6 miljoen euro verbeterd en daardoor hun Solvabiliteit (zie blz. 131) door het uit exploitatie halen van Wilderszijde.

Ik weet niet of ik de vraag echt beantwoord heb. Kort samengevat, lezer is dezelfde mening toegedaan als de gemeente Lansingerland en ik heb een andere mening."

Mijn reactie: Wie kan de accountants benaderen?

Update 15/10, 23:55 : Vraag:

"Voor de goede orde hier de jaarstukken 2010, waar op blz. 121 – 125 het weerstandsvermogen wordt behandeld.

Geeft dit antwoord op de vraag daarover van zijn/haar kant, en zo ja, heeft dit invloed op de conclusies?"

Antwoord: "De paragraaf weerstandsvermogen uit de jaarrekening 2010 heeft dezelfde opbouw als de paragraaf in de begroting 2012. In de paragraaf Weerstandsvermogen is een opsomming opgenomen van bestemmingsreserves die tot het weerstandsvermogen worden gerekend en daar past de bestemmingsreserve rente Wilderszijde prima tussen."

Update 16/10, 12:00 : Een lezer ziet nog meer over dat weerstandsvermogen:

"1. In de programmabegroting 2012-2015 op blz. 90 bestaat de beschikbare weerstandscapaciteit "uit 3 componenten". Vervolgens staan er dan 4, want ook stille reserves worden voor het eerst opgevoerd. In de jaarrekening 2010 stond wat we verstaan onder weerstandscapaciteit maar geen stille reserves."

In de begroting 2011-2014 stonden op blz. 119 ook nog maar drie componenten.

"2. Op blz. 102 van de programmabegroting 2012-2015 bovenaan staat 241 miljoen aan borgstellingen. Wie denkt dat daarvoor een bepaald percentage aan risico ingecalculeerd risico is meegerekend voor benodigd weerstandsvermogen: dat is niet zo. Ten eerste staat er 100 miljoen voor de woningbouwvereniging WSW maar dat moet 200 miljoen zijn, dan klopt het ook met de 241 miljoen die pal boven de tabel staat."

Naar verluidt stelt de gemeente dat de gemeente met de 200 miljoen borgstelling geen risico loopt.

E.e.a. maakt dat er nogal wat vragen zijn over het weerstandsvermogen. Even zien wat daarmee te doen.

Update 23:55 : Ik zie op blz. 90 van de begroting: "Alleen de bestemmingsreserves waarvan de bestemming zonder financieel gevolg kan worden gewijzigd tellen mee in de bepaling van de weerstandscapaciteit." Er staat een verwijzing in de Begroting naar een beoordelingsmethode van de Universiteit Twente. Die is te herleiden naar dit document. Daar staat eveneens dat alleen vrij aanwendbare reserves mogen worden meegeteld voor de weerstandscapaciteit. Daar houdt de gemeente zich aan, zo te zien.

Wat hebben ze feitelijk gedaan? Terug naar de definities. Die zijn te vinden in de Nota reserves en voorzieningen van juli 2007. Zie bijv. paragraaf 1.2 en 1.3 op blz. 6 voor het verschil tussen voorzieningen en reserves. Een betere tekst hebben de buren in Midden-Delfland geschreven in hun nota in paragraaf 2.3: "Verschil tussen een bestemmingsreserve en een voorziening. Een bestemmingsreserve maakt onderdeel uit van het eigen vermogen en wordt ingesteld door een besluit van de gemeenteraad. Een voorziening maakt onderdeel uit van het vreemd vermogen en is gevormd door het nemen van een last. Een bestemmingsreserve is vrij besteedbaar, in tegenstelling
tot een voorziening. Het BBV legt het onderscheid tussen (bestemmings)reserves en voorzieningen bij de mogelijkheid dat de raad de bestemming kan wijzigen. Zolang de bestemming veranderd kan worden, is er sprake van een (bestemmings)reserve; zodra dit niet meer kan, is er sprake van een voorziening. Uitzondering hierop vormt de bestemmingsreserve die aangehouden wordt voor de dekking van kapitaallasten van activa die reeds in het bezit zijn van de gemeente. Het veranderen van de bestemming van deze laatste categorie heeft immers gevolgen voor de exploitatie."

De gemeente Lansingerland heeft met Wilderszijde een soort "Münchhausen"-truuk toegepast. Deze Leugenbaron trok zich, in een van zijn verhalen, aan zijn eigen veters uit het moeras. Met Wilderszijde is van de voorziening voor nadelige complexen een stuk afgehaald. Die is omgekat naar een niet-vrij aanwendbare reserve voor de kapitaallasten.

Categorie: Lokaal