Het "kwart miljard" uitgeplozen

maandag 23 september 2013 - Update 16:35*** Bij de Kadernota 2013 is besloten dat eens zou worden uitgezocht wat de achtergrond is van alle berekeningen over afschrijvingen, en te onderzoeken met welk soort woningbouw de problemen kunnen worden overwonnen. Dat rapport kwam op 20 september beschikbaar. De auteurs bevestigen dat 65-70 miljoen euro afschrijvingen in 2013 nodig zijn. En niet 250 miljoen. Hoe zit dat?

Behalve de diverse media en dit blog stond ook Twitter bol van het nieuws uit het Financieele Dagblad dat er in Lansingerland een strop was van 250 miljoen euro. Het zou broddelwerk zijn, of juist een uitstekend signaal voor verandering.

Laat ik het voor de leesbaarheid ophakken in vijf vragen. Mijn laatste analyse staat hier. Het rapport ("Stec-rapport") over de afschrijvingen is vanmorgen door de gemeente online gezet, ik heb het dit weekend al kunnen lezen. Vanwege de gekantelde scan, die niet prettig leest, stuur ik een handzamere versie mee als bijlage. De gemeente heeft er nog een begeleidende brief bij gemaakt.

1. Is het nou 250 miljoen of 70 miljoen?

Dat is de hamvraag, en hangt samen met wat je wil weten. Het FD-artikel deed een poging de totale afschrijvingen te berekenen van 2008 tot en met de nabije toekomst. Immers, Lansingerland heeft meer dan 300 miljoen euro geleend; wat zien we terug van de aangekochte bouwgrond. Het is niet alleen een optelsom van alle Jaarrekeningen. Lansingerland boekhoudt soms erg creatief. In 2011 werden positieve resultaten op grondexploitaties en negatieve resultaten gewoon van elkaar afgetrokken, zodat de afschrijvingen werden vertroebeld. Zie bovenaan blz. 155 van de PDF (genummerde blz. 153).

Van die kwart miljard is inmiddels 144 miljoen (tot en met Jaarrekening 2011), en 15 miljoen (Jaarrekening 2012) "genomen". Het ging in het FD-artikel niet om precies een kwart miljard, maar naar schatting tussen 233-286 miljoen euro. Als we daar de 144+15 miljoen van aftrekken blijft 74-127 miljoen over.

Het FD-artikel besteedt immers ook aandacht aan Bleizo, en telt dat op 2-12,5 miljoen euro aan afschrijvingen. Verderop in het artikel wordt 21 miljoen gesuggereerd. Bleizo blijft in het afschrijvingsvoorstel van de gemeente en het Stec-rapport buiten beschouwing. Dat is niet zo vreemd, want juist de Rekenkamer wees pas geleden erop dat het een blinde vlek was.

Laten we Bleizo uit de FD-berekening helemaal weg dan is in het gunstigste geval de 72 miljoen euro uit het gemeente-voorstel over.

Volgens de begeleidende brief bij het Stec-rapport komt Bleizo later aan de orde.

En ook Hoefweg. Hoefweg ook nog? Die stond niet in het FD. Zowel Bleizo als Hoefweg zijn zogenaamde "gemeenschappelijke regelingen". In principe hoeven verliezen die daarin worden gemaakt pas te worden afgerekend als de regelingen ten einde komen. De kritiek van de Rekenkamer was nou juist dat de Raad daar onvoldoende van op de hoogte werd gehouden, en dat er onvoldoende buffers waren om de verliezen op te vangen. Zodat de deelnemende gemeenten er plompverloren voor zouden opdraaien. Over Hoefweg schrijft de gemeente in de in het Rekenkamer-rapport opgenomen reactie: "Voor het Bedrijvenschap Hoefweg is in het kader van een second opinion een marktverkenning uitgevoerd, die de basis is geweest voor de grondexploitatie 2013 en de begroting 2014 van het Bedrijvenschap Hoefweg. In navolging van uw aanbeveling zal deze marktverkenning ook ter informatie aan de raad worden toegezonden."

Om hoeveel geld gaat het? Dat weten we nog niet, en het zat in ieder geval nog niet in de berekening van het FD, noch in het gemeentelijk voorstel van 72 miljoen.

Dus: Het Stec-rapport gaat over wat er in 2013 zou moeten worden afgeschreven, op een aantal blinde vlekken na waar de Rekenkamer op heeft gewezen. Het FD-artikel ging over wat er totaal tot nu toe verloren is gegaan aan waarde, en wat er nog te verliezen valt, en is nog onvolledig.

2. Zit er nog meer in het Rekenkamer-rapport dat niet door de gemeente/Stec/FD is meegenomen?

Ja: Oudeland. Het bedrijventerrein Oudeland (portefeuille burgemeester) heeft een plan voor afzet dat loopt tot 2040. De Rekenkamer schrijft dat je opbrengsten langer dan 20 jaar in de toekomst nu als verlies moet nemen. De door de gemeente verwachte opbrengst zou totaal om 140 miljoen euro gaan. De schatting is dat daarvan nog zo'n 70% moet binnenkomen. Als dat geleidelijk over de resterende 27 jaar moet plaatsvinden, komt dat neer op het afschrijven van 7 jaar, dus 7/27 maal 70% van 140 miljoen = 25 miljoen euro.

Stec hield geen rekening met de 20-jaar-grens. Het FD liet Oudeland er waarschijnlijk buiten omdat met een kwart miljard euro het artikel al erg genoeg was.

3. Hoe komt het FD nou bij die 114 miljoen als maximum, terwijl gemeente en Stec het houden op 70-72 miljoen?

FD berekende een totaal verlies van tussen 233 en 286 miljoen euro. In januari was 144 miljoen euro bekend, op basis van de Jaarrekening 2011. Daar komt na de Jaarrekening 2012 een aanvullend tekort bij van 71,5 tot 114,5 miljoen. En er is op de Jaarrekening 2012 nog een verlies van 15 miljoen genomen. Nemen we 2 tot 12,5 miljoen voor de zeperd van Bleizo (veel te weinig): 144+71,5+15+2 is pakweg 233 miljoen euro. 144+114,5+15+12,5=286 miljoen.

Die 114,5 miljoen komt uit het scenario "Vraag naar hogere marktsegment herstelt niet" uit het geheime gemeentelijke rapport dat FD online zette. De 71,5 miljoen uit het scenario "Marktgericht bouwen", wat wel door de gemeente openbaar is gemaakt.

Hier wordt het Stec-rapport erg belangrijk, want het zegt dat de 70 miljoen haalbaar is, mits de aanbevelingen over marktgericht bouwen worden nagekomen. De aanname van het Stec-rapport is immers marktgericht bouwen, en de vraag was om uit te werken wat marktgericht bouwen inhoudt.

De PvdA twittert zich een slag in de rondte over het FD-artikel, maar moet dat Stec-rapport toch even goed lezen. Er staat namelijk dat die door de PvdA zo gewenste starterswoningen geen goed idee zijn. Op blz. 5: "We raden u aan om de woningen in uw scenario niet in een te goedkoop segment (onder 175.000 euro) te bouwen."

Stec ziet meer in huurwoningen voor die doelgroep, ook op blz. 5. Maar dat wordt niks, zo weten wij, omdat de gemeente de garantstelling aan 3B Wonen al heeft gemaximeerd. Zie mijn vorige artikel over de bovenmatige garantstellingen.

Tot overmaat van ramp voor de PvdA heeft de partij het mogelijk gemaakt het gemeentehuis, het Paleis op het Eiland, te laten bouwen op een grote locatie van goedkopere woningen. En nou kan er niets meer komen van goedkope woningen, vanwege de knel met de afschrijvingen, en moeten huurwoningen in het Gouden Hart zelfs vervallen. Zoals ze schrijven in hun nieuwsbrief.

De "goedkope" afschrijving van 71,5 miljoen in plaats van 114,5 miljoen heeft een prijs. Als de gemeenteraad het niet eens kan worden de aanbevelingen na te komen, moeten er dus meer afschrijvingen worden genomen, en daar hield FD al rekening mee. We kennen de besluitvaardigheid van onze gemeenteraad langzamerhand!

4. Hoe kwam het Stec-rapport tot stand?

Het is het gevolg van een amendement, een aanpassing op een besluit, door VVD en Leefbaar 3B bij de Kadernota 2013. Lees hier de achtergrond, vanaf onderaan blz. 4.

In de Kadernota stond de schatting van 72 miljoen. VVD en Leefbaar wilden weten hoe dat eigenlijk was berekend, en hoe de markt voor woningen inmiddels in elkaar zit. Misschien moeten bouwplannen ook nog worden aangepast. Zonder deze informatie weet je niet of het hierbij blijft, en of de 72 miljoen goed is berekend.

Volgens het amendement zou het verlies pas definitief bij de actualisatie van de grondexploitatie-overzichten over 2014 worden vastgesteld.

Van belang is nog wie er vóór, en wie er tégen stemde. De notulen: "Het amendement wordt aangenomen met 22 stemmen voor (Leefbaar 3B, VVD, CU, PvdA, D66, Partij tot behoud huis de Haas, Fractie Neeleman) en 5 stemmen tegen (CDA, GroenLinks)."

5. Is de gemeente eerlijk met de afschrijving van 72 miljoen?

De provinciale PvdA en D66 vroegen aan de Provincie (de wettelijke toezichthouder) of Lansingerland eigenlijk eerlijk was over de afschrijvingen.

Gezien het bovenstaande moet ik constateren dat dat niet zo is. Het FD vond het met 233-286 miljoen welletjes. Hoefweg (onbekend) en Oudeland (25 miljoen) staan er niet in.

Nu de Rekenkamer heeft gewezen op openheid over Bleizo en Hoefweg, en de 20-jaarslimiet heeft gesteld op Oudeland, moet Lansingerland als de bliksem aan de slag en die bedragen optellen bij de 72 miljoen. We weten dat Bleizo mogelijk tussen 2 en 21 miljoen miljoen ligt, en Oudeland op 25, en Hoefweg onbekend, dus meer dan 27-46 miljoen extra.

Bovendien moet Lansingerland werk maken van het marktconform bouwen, en òf alle plannetjes die niet daarmee in overeenstemming zijn laten varen, òf de afschrijvingen navenant weer ophogen. 72 Miljoen is in ieder geval te laag.

Update 13:25***: Als er iets niet klopt komt er snel een bericht van een bloglezer. Ook in dit geval. Ik schreef dat de gemeente in 2011 aan creatief boekhouden deed, wat op zich werd beaamd, maar niet in dit geval. De uitleg:

"Lansingerland houdt zich in dit geval netjes aan de boekhoudregels. De regels zijn als volgt: Bezittingen worden geactiveerd voor de verkrijgingsprijs, dat zijn dus het aankoopbedrag + aankoopkosten en bij gronden ook het bouwrijp maken. Als nu de marktprijs onder de boekwaarde zakt moet een voorziening worden getroffen die gelijk is aan het verschil. In de balans staat deze voorziening niet aan de passiva-kant, maar moet afgetrokken worden van de verkrijgingsprijs, zodat je links (bij de activa) de actuele waardering ziet.
Zo lang de grondexplotatie niet is afgesloten blijft de voorziening bestaan. Die voorzieningen worden per grondexplotatie vermeld in de jaarrekening en je kunt dus zien wat er in totaal door de jaren heen per grex is afgeschreven. De voorzieningen zijn dus cumulatief en omvatten nog bedragen uit de tijd van voor de fusie.
De resultaten van de grexen worden verwerkt in de algemene reserve en de voorziening gaat dus ook ten laste van die algemene reserve.
De schulden zijn een ander chapiter. De schulden zijn gemaakt om de gronden aan te kopen en te ontwikkelen, maar ook om andere investeringen te betalen. De schulden komen dus niet alleen van de grondexploitaties, maar ook door andere investeringen en zelfs is in het verleden niet alle rente op schuld uit de gewone inkomsten betaald, maar deels met geleend geld."

Veel dank voor deze rechtzetting. Het maakt verder niet uit voor de 144 miljoen afschrijvingen over 2008-2011. Die komen uit het Fakton-onderzoek van december 2012, en zijn in januari 2013 bevestigd door de gemeente. En dan nog: ook binnen de regels kun je heel creatief boekhouden, zoals onze gemeente eveneens laat zien.

Update 16:35***: Een andere bloglezer is de weg kwijt met al die getallen. Wat is nu de gemeenteschuld? Hoeveel is nou afgeschreven? Wat is nou het belang van het FD-artikel?

* De gemeenteschuld ligt boven 300 miljoen euro. Daar is geen discussie over.

* Het FD-artikel berekent, ook nog onvolledig, de afschrijvingen, waardeverminderingen, op bouwgrond vanaf 2008 tot in de nabije toekomst. Ze komen op 233-286 miljoen euro, samengevat als "een kwart miljard"

* Daarvan is 144+15=159 miljoen al "genomen". In zoverre "klaar" dat wie de verwachting heeft dat de gemeenteschuld van 300 miljoen goed kan worden gemaakt met de uiteindelijke verkoop van de bouwgrond, nog heel wat slapeloze nachten heeft.

* Blijft over dat de gemeente op 72 miljoen extra afschrijvingen dacht uit te komen, de risico's van Bleizo en Hoefweg buiten beschouwing latend, en voor Oudeland een termijn van nog 27 jaar hanterend. Het Rekenkamer-rapport bevestigt dat de risico's van Bleizo en Oudeland toch bij de gemeentes terecht komen, en dat maximaal een termijn van 20 jaar mag worden gehanteerd. Want dàt zijn de regels, en wat Lansingerland deed was niet juist. Bleizo zat al in de FD-cijfers, Hoefweg en Oudeland niet bij FD en niet bij de gemeente. Er moet dus nog meer worden afgeschreven, en de totale afschrijvingen zijn dus hoger dan FD al zei. Al hanteerde FD ruime marges (233-286 miljoen).

* Bij de 72 miljoen hoort dat de gemeente daadwerkelijk besluit tot een bepaald bouwprogramma. Anders stijgt volgens de door de gemeente zelf berekende scenario's de afschrijving naar 114,5 miljoen euro. FD hield er al rekening mee dat de gemeente niet in staat is om de juiste beslissingen te nemen die horen bij de laagste afschrijving van 72 miljoen.

* De gemeenteschuld kan hierdoor weer stijgen.

Categorie: Lokaal