Het ABC van Wilderszijde

woensdag 16 april 2014 - De gemeente liet voor twee maal een modaal jaarsalaris een samenvatting maken van een aantal stukken, met een korte toelichting erbij. Maar waarom staat er zo weinig over de ABC-constructies? Die zijn toch prijs-opdrijvend, en daarom relevant voor financiële situatie waar we nu in zitten?

In het historisch feitenonderzoek staat op genummerde blz. 86, of 88 van de PDF een aardig stukje over de samenwerking met projectontwikkelaars:

"Van oudsher werd er in Bergschenhoek samengewerkt met de lokale aannemer B., met wie de gemeente in samenspraak en overleg het jaarlijkse quotum van woningen bouwde. In de Vinex-productie werd die samenwerking doorgezet, en werd daar als aanvullende partij Bouwfonds bij gezocht, met name omdat die een beter inzicht in markt en woonmilieu zouden hebben, in aanvulling op de technische kennis van het bouwen van aannemer / ontwikkelaar B. Hoewel de gemeente zelf een actief beleid had in het verwerven van grond, werd soms ook de 'hulp' ingeroepen van de ontwikkelaars om te helpen bij de aankoop van grond van partijen die daarover niet in overleg met de gemeente wilden. De gemeente vormde zo in de beginfase van de Vinex met beide bouwers een samenwerkend team om enerzijds gronden te verwerven waarvoor de bouwers een bouwrecht kregen, om vervolgens met de partijen tot ontwikkeling en uitvoering van de plannen te komen. Er waren goede contacten tussen de wethouders met de ontwikkelaars en gezamenlijk werden de knopen doorgehakt en besluiten genomen, zodat de realisatie van de woningbouw voortvarend door kon gaan. In de latere wijken (o.a. Boterdorp Zuidwest) werd een derde ontwikkelaar aan het team toegevoegd, de Gelderse Bouw- en Vastgoed Maatschappij (tegenwoordig Z.) samen met enkele hieraan gelieerde partijen. De partijen hadden op sommige plekken gronden verworven en kregen hiervoor in ruil een bouwrecht dan wel het recht om als eerste in de gelegenheid gesteld te worden door de gemeente om een contractonderhandeling hierover te voeren. Partijen hadden onder meer gronden in Boterdorp Zuidwest en de Plas-Noord (Wilderszijde-Noord), waarover de gemeente ontwikkelrechten verleende en afspraken maakte, echter zonder ontwikkelplicht of afnameplichten."

In juni 2013 schreef ik al over dat bij antwoorden aan raadslid Neeleman bijvangst zat: een overeenkomst tussen de gemeente en de partijen betrokken bij Wilderszijde.

Wat staat daar nou in over die o zo leuke en voortvarende samenwerking? Zie hier de overeenkomst (vanaf blz. 4).

In artikel 1.4, 1.6 en 1.8 staat dat de ontwikkelaars zich bij de gemeenten meldden met een aantal koopaktes van percelen grond. Die worden op het eind genoemd, en waren als bijlage toegevoegd.

Daarmee ontstaat misschien het beeld dat de ontwikkelaars eerst een risico namen, door die grond te verwerven. Maar nee, zie artikel 2.3.1. Het eigendom van de grond was nog niet overgegaan op de ontwikkelaars. De overeenkomst is een zogenaamde ABC, of ABCD-constructie, staat er met zoveel woorden. Die eigenaren konden ook nog steeds de verkoop van hun perceel ontbinden. Pas als alles rond was zou de gemeente geld betalen aan de ontwikkelaars, die dan de eigenaren zouden betalen. We mogen aannemen dat daar wat aan de strijkstok bleef plakken.

Nog veel gekker wordt het als we in artikel 2.3.8 kijken. Daar gaat het over die sociale woningen. Daar had ik het ook al eerder over. Een belangrijk PvdA-item.

Het contract: "om aan BBGV het exclusieve recht toe te kennen om als eerste in de gelegenheid te worden gesteld tot koop van àlle bouwkavels voor ontwikkeling en realisatie van koopwoningen en de ontwikkeling en realisatie van sociale huurwoningen in de zogenaamde 'Plaslocatie', thans -blijkens het structuurplan Noordrand II/III- omvattende de onder 1.4 en 1.6 vermelde onroerende zaken en de aan partijen genoegzaam bekende 'gronden Lievaart', zulks onder de navolgende nadere condities. [enz.]"

Dus, er is ook grond verworven voor een waterplas. Stel dat je als eigenaar (A) van de grond, met hulp van ontwikkelaars (B) verkoopt aan de gemeente (C). En dat je grond onder water verdwijnt. Dan profiteer je dus niet van de bouwgrond-bonus. En daarom staat één van die condities in 2.3.8:

"indien de Plaslocatie (gedeeltelijk) andere gronden zal omvatten dan thans voorzien, zal de gemeente zich inspannen om BBGV vorenbedoelde rechten toe te kennen op die (gedeeltelijk) andere gronden;"

Dus dan kan er worden geschoven met kavels, zodat iedereen een zo maximaal mogelijke prijs krijgt. Mijn indruk is dat de ontwikkelaars haast geen risico liepen, en met vrijwel gesloten beurzen de transacties opzetten.

Prima samenwerking zo! Goed beoordeeld door de onderzoekers, onder leiding van ex-directeur Ontwikkelingsbedrijf Rotterdam. Als de gemeente nu gaat claimen bij Rijk en Provincie voor de door Vinex veroorzaakte schade, hoeveel claimen ze dan voor de zelf aangegane ABC-constructies?

Categorie: Lokaal